DÉFISCALISATION DOM TOM – LOI GIRARDIN

Daniel PIOT 06 92 85 77 71

Le dispositif dit "Loi Girardin" s'applique à tout investissement immobilier situé dans les DOM TOM, autorisé par un permis de construire et dont la déclaration d'ouverture de chantier a été reçue en Mairie à compter du 21 juillet 2003.

Il permet au contribuable investisseur de réaliser une économie importante d'impôt sur le revenu. (Pour les déclarations antérieures, l'ancien dispositif "Loi Paul" continue de s'appliquer).

L'investissement en Loi Girardin permet une réduction de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (I.R.P.P.) de l'ordre de 40 ou 50% du coût de la construction ou de l'acquisition, dans la limite de 1 953 euros TTC par m2 de surface habitable, majorée de la surface des varangues (dans la limite de 14 m2).

S'appliquant plus généralement à un investissement immobilier neuf, il existe également plusieurs autres types d'investissements permettant d'accéder à ce mécanisme :

- L'achat ou la construction d'un logement neuf

- La réhabilitation d'un ancien immeuble d'habitation vétuste ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire

- La souscription de parts ou d'actions de sociétés dont l'objet réel est la construction de logements locatifs

- Les travaux de réhabilitation des logements achevés depuis plus de 40 ans, sous réserve d'un avis favorable des services techniques.

Conditions d'application

Le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement d'affecter les locaux à son habitation principale ou les louer, non meublés, à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Les sociétés de construction ou SCPI prennent l'engagement de louer les locaux non meublés à titre de résidence principale.

Le logement doit être déclaré comme résidence principale pendant une durée de 5 ans ou loué également pendant 5 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale dans le secteur locatif libre*.

Pour le secteur locatif intermédiaire*, l'engagement doit être de 6 ans.

Pour l'achat de parts ou titres de sociétés, ils doivent être conservés pendant 5 ans, 6 ans pour le locatif intermédiaire.

La location doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition. Le même délai doit être respecté entre deux locataires.

Le logement est considéré comme fiscalement achevé losqu'il est habitable dans des conditions normales. Le simple "clos et couvert" ne suffit donc pas. Il doit par exemple être possible d'accéder au logement, que celui-ci soit branché aux réseaux (eau, électricité, etc.)

En cas de non-respect de ces engagements, la réduction d'impôt est remise en cause.

Calcul du montant de la défiscalisation

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions).

Le prix de revient comprend le montant total de l'investissement (prix du terrain, de la construction, honoraires de l'architecte, frais notariés, frais de notaires, etc.).

La Loi Girardin a étendu le principe d'un prix-plafond au m2 à tous les investissements immobiliers défiscalisables. En 2005, ce plafond est de 1 800 euros hors taxes par m2 de surface habitable*, soit 1 953 euros TTC.

La surface habitable d'un logement, c'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasement de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la surface des combles non aménagés, cave, sous sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoir extérieur au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 m. Il est admis de tenir compte de la surface des terrasses couvertes uniquement pour les varangues (maximum 14m2).

Pour un propriétaire occupant

Le taux de défiscalisation est de 25%. L'avantage fiscal est étalé sur une période de 10 ans (au lieu des 5 ans initiaux en Loi Paul) afin de permettre à davantage de contribuables de bénéficier pleinement de cette mesure. La durée minimale de conservation du bien reste inchangée : 5 années.

Le secteur locatif libre

On entend par secteur locatif libre, les locations non soumises à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers. Dans ce cadre, le taux de défiscalisation est de 40% sur 5 ans, soit 8% par an. Le logement devra être conservé pendant au moins 5 ans.

Exemple : Acquisition d'un appartement T3 de 62.88 m2 + 10.64 m2 de varangue.

Coût total : 155 000 euros

Surface à prendre en compte : 62.88 + 10.64 = 73.52 m2

Base de la défiscalisation : 73.52 x 1 953   euros (prix-plafond par m2) = 143 584 euros

Réduction annuelle pendant 5 ans : 143 584 x 8% = 11 486 euros, soit un total sur 5 ans de 57 434 euros

Le secteur locatif intermédiaire

Dans le secteur locatif intermédiaire, le bénéficie de la réduction d'impôt sur le revenu s'accompagner d'une double limitation :

1°) le loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 131 euros, soit 10.91 le m2 par mois

2°) les ressources du locataire sont plafonnées*

Le taux de défiscalisation est de 50% sur 5 ans, soit 10 % par an.

Plafond des ressources d'un locataire en 2005

les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition 2004, une fois les frais professionnels ou l'abattement forfaitaire de 10% déduits mais avant l'abattement supplémentaire de 20%, ne doivent pas dépasser :

- Personne seule : 25 417 euros

- Couple marié : 47 010 euros

- Personne seule ou couple marié avec 1 personne à charge : 49 729 euros

- Personne seule ou couple marié avec 2 personnes à charge : 52 449 euros

- Personne seule ou couple marié avec 3 personnes à charge : 56 083 euros

- Personne seule ou couple marié avec 4 personnes à charge : 59 716 euros

- Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : + 3 813 euros

Exemple : Acquisition d'un appartement T3 de 62.88 m2 + 10.64 m2 de varangue.

Coût total : 155 000 euros

Surface à prendre en compte : 62.88 + 10.64 = 73.52 m2

Base de la défiscalisation : 73.52 x 1 953   euros (prix-plafond par m2) = 143 584 euros

Réduction annuelle pendant 5 ans : 143 584 x 10% = 14 358 euros, soit un total sur 5 ans de 71 792 euros

Il est possible de bénéficier d'une majoration de taux de défiscalisation :

10% supplémentaires de réduction d'impôts si le logement est situé en zone urbaine sensible (ZUS).

4 % supplémentaires de réduction d'impôts si le logement est alimenté à partir de l'énergie solaire.

Ces majorations peuvent se cumuler. Le taux de défiscalisation pour un propriétaire occupant peut ainsi atteindre au maximum 39%. Un logement loué en secteur libre peut atteindre un taux de défiscalisation de 54%, 64% en secteur locatif intermédiaire.

Procédure et pièces à poursuivre pour la demande de réduction d'impôt.

La demande de réduction d'impôt se faire lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux ou d'acquisition du logement.

Pièces justificatives à joindre à la déclaration :

Propriétaire occupant :

- copie de la déclaration d'achèvement des travaux

- copie du permis de construire

- copie du certificat de conformité

- récapitulatif de toutes les sommes versées

- engagement d'affecter le logement en tant que résidence principale pendant 5 ans

- note indiquant la surface du logement

Investissement locatif régime général mêmes pièces auxquelles il faut ajouter :

- copie du bail de location

- note précisant l'adresse du logement et son prix

- engagement de louer pendant 5 ans

Investissement locatif intermédiaire mêmes pièces auxquelles il faut ajouter :

- engagement de louer pendant 6 ans

- copie de l'avis d'imposition du locataire.

Afin de justifier du respect de toutes les conditions prévues par la loi, pensez à conserver toutes les factures originales et pièces justificatives diverses en cas de contrôle par les services fiscaux.